بنك الخليج يعقد ندوة حول سوق العقارات في الكويت

جمع بنك الخليج قادة الصناعة والخبراء وصناع القرار من الشركات العقارية والمؤسسات الحكومية والمنظمات غير الربحية في جلسة مغلقة لمناقشة التطورات الحالية في سوق العقارات المحلية.

جاءت هذه الجلسة كجزء من التزام البنك بتوفير منصة يمكن للمهنيين من خلالها تبادل الأفكار والخبرات مع صانعي القرار بهدف تعزيز بيئة الأعمال التجارية واستفادة أصحاب المصلحة في نهاية المطاف.

وضع سوق العقارات اليوم ، يعتبر قطاع العقارات في الكويت حاليًا جيدًا مقارنة ببلدان مجلس التعاون الخليجي الأخرى ، ويرجع ذلك أساسًا إلى توقف توسعه من 2013 إلى 2016 مما يساهم في الحفاظ على المعروض تحت السيطرة.

ومع ذلك ، وعلى الرغم من العرض المتحكم فيه ، لا يزال عدد العوامل يؤثر على مستوى المعاملات وأحجام التداول لكل قطاع فرعي عقاري.

شهدت العقارات الاستثمارية على وجه الخصوص انخفاضًا من 0.3٪ إلى 0.5٪ في كل ربع من عام 2018 ، وأغلقت الربع الأول من عام 2019 بانخفاض قدره 0.3٪ مقارنة بنفس الفترة من العام السابق. تأثر انخفاض هذه الأسعار بدوره بأحجام التداول ، التي انخفضت بنسبة 16.2٪ في الربع الأول من عام 2019 ، ثم شهدت نمواً طفيفاً في الربع الثاني بنسبة 1.5٪ مقارنة بنفس الفترة من عام 2018. وانخفضت أحجام التداول مرة أخرى بنسبة حاد 25.7 ٪ على أساس سنوي في الربع الثالث.

العقارات السكنية والتجارية
تشير الإحصاءات إلى أن العقارات السكنية والتجارية كان أداؤها أفضل من العقارات الاستثمارية عندما وصل الأمر إلى مستويات الأسعار وحجم التجارة. في حين ارتفعت أحجام التجارة في العقارات السكنية والتجارية بنسبة 47 ٪ و 57 ٪ على التوالي في الربع الأول من هذا العام ، ارتفعت الأسعار في كل قطاع فرعي بنسبة 0.2 ٪ و 0.1 ٪ على التوالي لنفس الفترة.

قيمة الأراضي

شهدت قيمة الأراضي في الكويت زيادات ملحوظة في بعض المواقع النادرة والشعبية. بين عامي 2015 و 2016 ، بلغ متوسط ​​سعر المتر المربع للممتلكات الاستثمارية في العاصمة حوالي 800 دينار كويتي ، وارتفع إلى 1.400 دينار كويتي إلى 1،500 دينار كويتي اليوم. وعلى الرغم من الزيادة في الأسعار ، لا تزال بعض الشركات العقارية المملوكة للعائلة تمتلك حصة كبيرة من إجمالي صفقات الاستثمار والعقارات التجارية ، بينما يتراوح عدد الأراضي الاستثمارية الشاغرة بين 1200 و 1300 فقط بعد التوسع الكبير الذي شوهد في السوق قبل عام 2013 استجابة للظهر ثم النقص في العرض.

بالنسبة للممتلكات السكنية ، فقد بلغ سعر المتر المربع في محافظة مبارك الكبير حوالي 400 دينار كويتي بين عامي 2015 و 2016 ، ووصل اليوم إلى 600 دينار كويتي في المتوسط. ارتفعت أسعار الأراضي في القطاع السكني على الرغم من غياب الشركات العقارية من هذا القطاع وفقا للقانون (9/28) الذي يمنعهم من امتلاك الأراضي في المناطق السكنية. لذلك تحولت هذه الشركات إلى الاستثمار في مناطق أخرى في دول مجلس التعاون الخليجي وأوروبا.

يختلف المشهد الخاص بالممتلكات الصناعية إلى حد ما ويشهد زيادة في الطلب على المستودعات والأراضي الصناعية. تشير الإحصاءات المتاحة إلى ارتفاع الأسعار في قطاعي الخدمات والحرف اليدوية ، إلا أن هذه الصناعة لا تحركها الصناعة ، بل المتداولون الذين يسيطرون على العرض وأسعاره. المستفيد النهائي في هذا القطاع هو التاجر العقاري ، الذي يبحث عن مكاسب مالية سريعة والاستفادة من عدم وجود لوائح أو قانون الملكية في هذا القطاع المحدد. العقارات المطورة للبيع بالتجزئة والمطاعم تعاني اليوم أيضًا بسبب ضعف الطلب ، ربما بسبب ارتفاع أسعار الإيجارات. يمكن أن يستعيد الطلب على العرض في هذا القطاع التوازن فقط إذا تم تخفيض الإيجارات.

مشاريع ضخمة

تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع في الوقت الذي تحتل فيه الكويت المرتبة الأخيرة بين دول مجلس التعاون الخليجي من حيث الإنفاق على المشاريع الضخمة مثل تطوير الواجهة البحرية ، ومناطق الشويخ الصناعية والشاليهات ، ومشروع سكن العمال ، والمجتمعات المغلقة وغيرها من المشاريع المماثلة بما في ذلك المدن الصناعية. في الوقت الذي تتجه فيه الدول المجاورة نحو التطوير الضخم لـ "المشاريع الضخمة" ، التي نجح الكثير منها ، لم تواكب الكويت هذا الاتجاه على الرغم من الأساسيات الديموغرافية والمالية التي تدعم تطورات مماثلة ، مما فتح الباب لاحقًا للفرص التي قد تعود بالنفع على البلدان النامية الشركات وكذلك المجتمع ككل التي بنيت هذه التطورات ل.

وفقًا لذلك ، يتطلب سوق العقارات اليوم من الحكومة إدخال مناطق سكنية واستثمارية وتجارية جديدة بصفتها المالك الرئيسي للأراضي بهدف تغيير هيكل الصفقات في القطاع. هذه الخطوة ضرورية اليوم ، بالإضافة إلى مساعي الهيئة العامة للرعاية السكنية التي أسفرت عن إطلاق مشاريع عقارية ضخمة بموجب قانون PPP مثل تطوير مراكز التسوق والمكاتب والإسكان الاستثماري في جابر الأحمد صباح مدن الأحمد ، وكذلك مدن سكنية جديدة مثل مدينة جنوب سعد العبدالله.

تعزيز الشفافية

لا يزال توفير المعلومات المطلوبة عن العقار يمثل تحديًا للقطاع. يعتمد نمو الاستثمارات في سوق العقارات اليوم على البيانات الوحيدة التي تجمعها مختلف المؤسسات الحكومية عند تسجيل المعاملة.

يحد هذا اللامركزية من إمكانية إجراء دراسات متعمقة وتقديم تقرير عن التوقعات والفرص التي قد يقدمها القطاع. في الواقع ، تفتقر الشركات العقارية إلى كيان مركزي هدفه الوحيد هو جمع جميع البيانات الخاصة بالقطاع من السوق وتزويدها للشركات والأفراد الذين يسعون إلى استثمار رؤوس أموالهم في الكويت. تعتمد الشركات العقارية على ذلك لإعداد دراسات الجدوى وخطط التطوير الخاصة بها في منهجية واضحة تحقق أهداف المستثمر وكذلك ازدهار القطاع.

عملت البيانات أيضا لحمايتهم من الاستثمارات المتعثرة. إن تعزيز الشفافية في القطاع هو بلا شك أساس لأي قطاع حيوي. لذلك من الأهمية بمكان إنشاء هيئة مستقلة قادرة على توفير البيانات اللازمة وتنظيم القطاع من خلال تطوير الإطار الذي يتيح نمو القطاع. مع مثل هذا الهيكل ، ستزداد الشفافية في القطاع بشكل طبيعي. وعندما يكون هناك شفافية ، تزداد تدفقات رأس المال لأن المستثمرين يمكنهم تقييم عوائدهم بناءً على بيانات موثوقة. تتحمل الهيئة المستقلة مسؤولية توفير الفرص لاستثمار الأراضي من خلال وضع معايير وقوانين واضحة لمطوري العقارات وضمان تنظيم العرض والطلب.

التحديات التنظيمية

يبرز القطاع الخاص كمزود للحل لحاجة القطاع العقاري الذي يفتقر اليوم إلى تطورات الجودة. يواجه القطاع تحديات ضعف النشاط والحاجة إلى تهيئة بيئة أكثر شفافية ، تنظمها القوانين ورؤية واضحة لمعايير التنمية والتحضر للمساهمة في استدامته على المدى الطويل وجذب استثمارات جديدة. يواجه مطورو العقارات أيضًا عقبات ، بما في ذلك التباين في الإحصاءات وعدم توافقهم مع البيانات والقوانين التي تنظم القطاع حاليًا. تشير بعض هذه الإحصاءات إلى أن قطاع الإسكان الخاص يستقطب 50٪ من إجمالي التداولات التي تمت في القطاع العقاري ، في حين أن الكويت تعيش أزمة إسكان تقود الحكومة إلى دعم الإيجارات بقيمة تتجاوز ملياري دينار كويتي على مدى السنوات الخمس الماضية. . يظل مطورو العقارات غائبين عن دور إيجاد حل لهذه الأزمة على الرغم من نجاحهم المؤكد في تطوير المشاريع السكنية خارج الكويت.

عوائد القطاع العقاري

اليوم ، تمثل قيمة الأرض حوالي 60 ٪ إلى 70 ٪ من إجمالي قيمة الاستثمار في الممتلكات. لكي يكون الاستثمار قابلاً للتطبيق اقتصاديًا ، يجب أن تصل قيمة الأرض إلى 20٪ من قيمة الاستثمار. يرجع ارتفاع قيمة الأراضي بشكل رئيسي إلى احتكار الأراضي بالإضافة إلى العديد من التحديات الأخرى التي شوهدت خلال السنوات الخمسين الماضية والتي تضمنت شبكة طرق وبنية تحتية محدودة. لقد أظهرت هذه التحديات بوضوح ضرورة إدخال برنامج لتطوير البنية التحتية لمناطق جديدة بموجب قانون PPP. علاوة على ذلك ، فإن الجدوى الاقتصادية لأي تطوير عقاري أمر أساسي. لا تدعم بيئة اليوم التوازن في أسعار العقارات بسبب احتكار الأراضي واللوائح المحدودة. سيبدأ القطاع العقاري في التنظيم تلقائيًا عند معالجة هذه الاختلالات. يجب أن يأخذ المنظمون الحكوميون في الاعتبار الدعم المحدود والحوافز المقدمة للقطاع الخاص ، بالإضافة إلى عدم وجود "كود" لتطوير الإسكان الخاص والممتلكات الأخرى وخطة واضحة لتقديم حلول لمشكلة تخطيط الأراضي.

التحديات والفرص

يعاني القطاع العقاري السكني في الكويت من حجم المنازل التي تستنزف الموارد والطاقة والبنية التحتية ، وتدفع عملية التحضر إلى مرحلة غير مستدامة. يكمن الحل في تفتيت الممتلكات وإنشاء مدن جديدة بمعدل بناء منخفض. حجم المنازل تحتاج إلى مراجعة.
قدمت بورصة الكويت مؤخرًا صناديق الاستثمار العقاري ، مما مكن القطاع العقاري من جذب الاستثمارات المحلية والدولية ، وتوفير منصة شفافة للتداول ولصغار المستثمرين للاستفادة من الأرباح الثابتة. من المتوقع أن تجذب هذه الصناديق رؤوس أموال جديدة إلى السوق وبالتالي يجب تعزيز دورها كأداة استثمارية جديدة في السوق.
الرهون العقارية هي واحدة من الضروريات لتطوير القطاع الخاص بشكل عام وقطاع الإسكان الخاص على وجه الخصوص. إن تقديم القروض العقارية سيسهم في حل أزمة الإسكان.
قوانين جديدة قادرة على جذب الأموال الكويتية بدلاً من الخروج من البلاد وإشراك القطاع الخاص في توفير حلول لأزمة الإسكان.
تعزيز مشاركة القطاع الخاص في تطوير مشاريع البنية التحتية بموجب قانون PPP.
توفير البيانات ودراسات السوق للمساعدة في

الخزائن اتخاذ قرارات مستنيرة.
قائمة الحضور

المهندس أحمد المنفوحي ، مدير عام بلدية الكويت ؛ المهندس أسامة بوخمسين ، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة تنمية. بسام العثمان نائب الرئيس التنفيذي لمركز الكويت المالي ؛ توفيق الجراح رئيس الجمعية العقارية ؛ خالد المشعان ، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الأرجان الدولية للطاقة المتجددة ؛ سليمان الدليجان ، خبير استشاري في مركز الدليجان ؛ عبد العزيز الخراش ، الرئيس التنفيذي أجيال RE ؛ عبد الكريم تقي ، مدير عام الهيئة العامة للصناعة ؛ المهندس محمد الزمامي ، نائب الرئيس التنفيذي - مشاريع الوفرة RE ؛ مهند الصانع ، رئيس المجلس الاقتصادي الكويتي

 

المصدر: المصطلحات

تعليقات أضف تعليقا

اترك تعليقا

يُقدِّم